Come acquistare siti contaminati: le transazioni sono come icebergs

Le transazioni sono come icebergs: come acquistare siti contaminati ? Puoi essere certo di cio’ che vedi, non di cio’ che non vedi: affidati a tecnici specializzati nelle attivita’ di DueDiligence per la verifica della qualita’ del sottosuolo. L’esame di terreni, gas interstiziali ed acque sotterranee consente di evitare sorprese, come l’acquisto di una “discarica” in luogo di un “promesso lotto edificabile”.

Osservazioni da clienti imprudenti

• “sul lotto edificabile c’era un prato con le panchine e le altalene, chi poteva immaginare sotto una discarica…”
• “mi era stato confermato che era tutto pulito: avevo anche una dichiarazione scritta…”
• “ho le prove del geologo che indicavano tutto bene, si poteva costruire…”

Osservazioni da clienti prudenti

• “stiamo acquistando un lotto edificabile, attualmente c’e’ un prato con panchine ed altalene: facciamo anche una indagine conoscitiva nel sottosuolo…”
• “e’ stato confermato e documentato che il sottosuolo non e’ contaminato, facciamo comunque una nostra perizia…”
• “abbiamo gia’  la relazione geotecnica, si può edificare, ma e’ opportuno anche una perizia geochimica…”

La verifica del sottosuolo riduce il rischio di non conformita’ al D.Lgs. 152/2006

Con il rogito di acquisto si trasferisce la proprieta’  (e la responsabilita’) di terreni a destinazione agricola, residenziale o industriale, per le seguenti tipologie di siti:

• art. 240 c. d) sito potenzialmente contaminato: un sito nel quale uno o piu’ valori di concentrazione delle sostanze inquinanti rilevati nelle matrici ambientali risultino superiori ai valori di concentrazione soglia di contaminazione (CSC), in attesa di espletare le operazioni di caratterizzazione e di analisi di rischio sanitario e ambientale sito specifica, che ne permettano di determinare lo stato o meno di contaminazione sulla base delle concentrazioni soglia di rischio (CSR);
• art. 240 c. e) sito contaminato: un sito nel quale i valori delle concentrazioni soglia di rischio (CSR), determinati con l’applicazione della procedura di analisi di rischio di cui all’Allegato 1 alla parte quarta del presente decreto sulla base dei risultati del piano di caratterizzazione, risultano superati;
• art. 240 c. f) sito non contaminato: un sito nel quale la contaminazione rilevata nelle matrice ambientali risulti inferiore ai valori di concentrazione soglia di contaminazione (CSC) oppure, se superiore, risulti comunque inferiore ai valori di concentrazione soglia di rischio (CSR) determinate a seguito dell’analisi di rischio sanitario e ambientale sito specifica.

Le transazioni sono come icebergs: come acquistare siti contaminati

Le indagini per il sottosuolo non costano una fortuna, anzi costano meno delle parcelle legali necessarie in caso di contaminazione del sottosuolo scoperta dopo la vendita. Se mirate, le indagini evitano acquisti incauti e definiscono rischi e costi per “acquistare siti potenzialmente contaminati”, per “acquistare siti contaminati” oppure accertare di “acquistare siti non contaminati”.

Analogamente le indagini consentono di operare in sicurezza anche la vendita di  siti “potenzialmente contaminati”, “contaminati” oppure “non contaminati” per garantire la tutela, non solo economica, della transazione. Le transazioni sono come icebergs: come acquistare siti contaminati, è necessario valutare perizie preventive: abundans cautela non nocet.